Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы покупки и стоимость
Российские инвесторы все чаще выбирают покупку недвижимости в Германии в качестве перспективной инвестиции. Причина этому - высокая прибыльность активов, стабильность экономики и надежная юридическая защита. Также не менее важно, что на немецком рынке недвижимости не действуют ограничения для иностранцев, что делает его еще более привлекательным для инвестиций.
В Германии, кроме стандартных квартир и домов, можно купить также замки, виллы или коммерческую недвижимость, которые могут использоваться как для получения дохода, так и для личных целей. Коммерческая недвижимость в Германии включает доходные дома, отели, рестораны, различные офисные помещения, спортивные объекты и поля для гольфа, автомобильные салоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды коммерческих зданий.
Приобретение недвижимости в Германии имеет ряд существенных преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок. Кроме того, инвестирование в недвижимость в Германии обладает надежностью, стабильностью, регулярным доходом, прозрачностью сделок и предсказуемостью развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза, привлекательность лондонской недвижимости снизилась, и инвестиционные потоки стали перенаправляться в Германию.
Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен. По данным Knight Frank, за год цены на недвижимость в Берлине выросли на 20,5%, а цены в городах, таких как Гамбург, Мюнхен и Франкфурт, также значительно возросли. Несмотря на это, недвижимость в Германии остается относительно доступной. Например, в Восточном Берлине однокомнатную квартиру можно приобрести за примерно 64 000 евро.
Рост цен на жилье в Германии объясняется постоянным прибытием мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте новостроек. Например, в городе Франкфурт за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось всего 14 200. Привлекательность германских городов для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%. В частности, Франкфурт является крупным центром финансовых и технологических услуг.
Большинство жителей германских городов предпочитают снимать жилье, если покупают жилье, то скорее всего это будет коммерческая недвижимость. Арендная плата в Германии выше, чем в большинстве других стран Европы, а банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов. В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и, соответственно, такая тенденция может сохраняться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое. Это делает недвижимость в Германии привлекательной формой инвестирования.
Перспективы и возможности приобретения недвижимости в Германии
Если вы рассматриваете возможность приобретения квартиры в Германии для сдачи в аренду, то стоит обратить внимание на Берлин или Мюнхен, где доходность от аренды составляет около 4% в год. Однако в менее крупных городах можно рассчитывать на еще более высокую доходность. Например, Вупперталь предлагает доходность 8% при стоимости квадратного метра 1 400 евро, а в Гельзенкирхене можно получить 9,76% при стоимости квадратного метра всего 600 евро. Кроме того, рекомендуется обратить внимание на города, такие как Эссен, Дуйсбург и Дортмунд.
Наиболее востребованными недвижимыми объектами среди российских инвесторов являются доступные квартиры для личного пользования и сдачи в аренду, жилье в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также коммерческие объекты, которые могут стать основой для бизнес-иммиграции. Важно отметить, что спрос на коммерческие объекты в крупных городах очень высок, и найти выгодный вариант можно лишь за считанные дни. Коммерческие объекты и квартиры в новостройках также пользуются заслуженной популярностью.
Стоит отметить, что одним из самых выгодных вариантов инвестирования является покупка доходного дома. Ежегодный доход от аренды может составлять до 15% годовых! Приведем конкретный пример: стоимость такого доходного дома в Дортмунде на 8 квартир около 620 000 евро, и за одну квартиру можно получать до 6 500 евро в год, что составляет в сумме до 52 000 евро или около 8% доходности в год. Если же вы готовы проинвестировать примерно 100 тыс. евро на одну квартиру при покупке доходного дома, то при продаже этой же квартиры можно быстро получить порядка 140–150 тыс. евро. Рентабельность инвестиций также увеличивается благодаря постоянному росту арендных ставок.
Германия обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами, когда дело касается приобретения недвижимости:
- Нет ограничений для нерезидентов на приобретение любого типа недвижимости.
- Аренда, перепродажа или дарение любого объекта доступны как физическим, так и юридическим лицам.
- Собственники получают мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
- Собственники коммерческой недвижимости освобождаются от налога на прибыль при ее продаже спустя 10 лет.
Также существует возможность приобретения недвижимости с аукционов с дисконтом до 50% от рыночной стоимости при помощи риелторского агентства. Подробнее об условиях покупки можно узнать на сайте. Следует заметить, что приобретение недвижимости в Германии может стать отличной инвестицией в будущее.
Приобретение недвижимости в Германии - процесс, полностью прозрачный и защищенный немецким законодательством. Весь процесс сделки осуществляется через банковский счет нотариуса, который готовит проект договора купли-продажи и после его подписания регистрирует предварительный договор в государственном реестре.
Подписание договора купли-продажи также происходит у нотариуса, который защищает интересы обоих сторон сделки. Он проверяет, не имеет ли объект каких-либо задолженностей, открывает трастовый банковский счет и осуществляет проверку недвижимости в Grundbuchamt – орган Книги регистрации собственности в Германии.
После заключения договора купли-продажи и нахождения денежных средств на трастовом банковском счету продавца, происходит регистрация прав на нового владельца. Весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.
Таким образом, покупка недвижимости в Германии - это надежный и безопасный процесс, который обеспечивает защиту интересов всех участников сделки.
Налог на недвижимость в Германии: что следует знать
При покупке недвижимости в Германии необходимо учитывать ряд дополнительных расходов, кроме цены объекта. В частности, при заключении сделки потребуется уплатить специальный налог и комиссию риелтору. Однако не стоит забывать, что покупатель будет зарегистрирован в качестве собственника только после оплаты налога на приобретение недвижимости. Рассмотрим подробнее дополнительные расходы, связанные с покупкой жилья в Германии:
- Налог на приобретение недвижимости составляет примерно 3,5-6,5% в зависимости от региона.
- За услуги нотариуса покупатель должен будет заплатить около 1-1,5% от стоимости объекта.
- Наконец, комиссия риелтора составляет в среднем 3,5-6% от стоимости объекта.
Становится популярным выкуп недвижимости до аукциона по фиксированной цене, которая может быть ниже среднерыночной, являясь одним из наиболее выгодных вариантов покупки жилья.
Рынок недвижимости в Германии разнообразен, но важно понимать, что цены на жилье значительно отличаются в зависимости от географического расположения, года постройки и района города.
Одно из главных правил – в восточной части страны цены ниже, чем в западной. Однако, если ваша цель – получить прибыль или приобрести дом на длительный срок, стоит отдать предпочтение западной части. Также стоит отметить, что для Берлина, который занимает лидирующую позицию по ценам на недвижимость в 2019 году, деление на «восток» и «запад» также актуально.
Например, квартиры в восточном Берлине стоят в среднем около 2000 евро за квадратный метр – на полтора раза дешевле, чем в Мюнхене. Когда дело касается частных домов, здесь свои правила – стоимость дома площадью 180 кв. м будет зависеть от местоположения, так в южных регионах Германии её стоимость составит порядка 390 тысяч евро, тогда как на западе и севере вы сможете уложиться в 200 тысяч евро. Восточная часть страны порадует вариантами по цене 150 000 евро.
Если вам интересны доходные дома, то в Земле Северный Рейн-Вестфалия то их стоимость может варьироваться от 90 000 до 400 000 евро. К примеру, доходный дом площадью 375 квадратных метров в Эссене с годовой доходностью 30 000 евро стоит порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год стоит около 91 100 евро.
Когда речь идет об отелях, цена может достигать нескольких миллионов евро, особенно если объект расположен в исторической части крупных городов.
Если же рассматривать коммерческую недвижимость, то ее стоимость зависит в основном от масштабов города. В Кельне, например, 473 квадратных метра коммерческой недвижимости стоят больше полутора миллионов, тогда как 456 квадратных метров в Райнберге обойдутся примерно в пять раз дешевле.
В поиске недорогой недвижимости в Германии? Лучше обратиться в риелторское агентство. Комментируя этот вопрос, представитель компании DEM GROUP GmbH подчеркнул, что обращение в агентство – это гарантия правильной сделки в соответствии с законодательством Германии. Кроме того, риелтор сможет опередить необходимость присутствия вашего личного присутствия при заключении договора. Если вы не хотите тратить время на управление своей недвижимостью, то многие агентства могут предоставить такую услугу.
Одним из лучших вариантов приобрести недвижимость в Германии с минимальными затратами является обращение именно в риелторское агентство, специализирующееся на Германии. Например, DEM GROUP GmbH – международное агентство, которое работает в Германии, России и Казахстане, что делает процесс покупки собственности наиболее простым. Компания предлагает свои услуги по работе со всеми типами недвижимости в Германии, от дешевой аукционной недвижимости до коммерческих и доходных объектов, включая эксклюзивные предложения от собственников.
Важно отметить, что на сайте www.demgroup.ru можно самостоятельно ознакомиться с актуальными ценами на недвижимость в различных регионах, городах и типах недвижимости.
Фото: freepik.com